Мораторий на продажу земельных угодий сельскохозяйственного назначения продлевался на Украине 11 раз, последний запрет наложен до 2019 года, однако говорить о том, что он реально ограничивает возможности крупных латифундистов извлекать прибыль из последнего украинского ресурса, оснований нет
Напротив, не имея возможности продать землю, поскольку отсутствует рынок и как следствие — свободная конкурентная цена на землю, владельцы вынуждены сдавать свою собственность в аренду за копейки или за те же копейки отдавать ее агрохолдингам, выигрывающим тендеры на покупку отдельных земельных участков, принадлежащих государству.
На днях в одесской области на одном из полей с помощью аэрофотосъемки обнаружили не слишком цензурный, но весьма выразительную надпись, суть которой сводится к тезису «Ничего вы не получите». Утверждают, что данный демарш был предпринят неким местным фермером, который ранее брал эту землю в аренду, а теперь она выставлена на торги по цене, превышающей среднюю по Украине в два раза. Таким образом фирма, выигравшая тендер на покупку, отсеивает потенциальных конкурентов. Мелкие фермеры просто не в состоянии выложить такие деньги. Это типовая схема, к которой в условиях роста цен на земли на 50 процентов за последние годы стали прибегать арендаторы, предлагающие арендные ставки, превышающие стоимость земли по кадастру. Впоследствии они или договариваются с арендодателями о снижении платы, или даже просто оставляют их ни с чем.
На самом деле, торговля земельными ресурсами, несмотря на мораторий, идет в течение многих лет в обход закона. Существует множество способов обойти запрет. Самый простой из них — это договор о сельскохозяйственной обработке земель, который владелец с арендатором могут заключить на 49 лет. В договоре также прописывается пункт, согласно которому арендодатель обязуется передать надел после отмены моратория в собственность арендатору. Другой финт — это завещание, по которому земля переходит в наследство. Но этот вариант не дает никаких гарантий от изменения условий завещания владельцем.
В любом случае, благодаря разнообразным уловкам, реальными собственниками становятся именно арендаторы, а не люди, которые являются хозяевами угодий на бумаге. Доходит до смешного: Украина стала второй в мире страной по объему земель, находящихся в собственности иностранцев. Напомню, что мораторий, базой которого являются обывательские страхи, запрещает продажу земли именно гражданам иностранных государств. В прошлом году Национальный экологический центр «Лига» опубликовал отчет, согласно которому под контролем иностранного капитала в Украине находится 2,4 млн га при общей площади сельскохозяйственных угодий в 42,7 млн га. При этом львиную часть этих земель — 2 млн га — контролируют всего семь компаний с иностранным капиталом. А одна только корпорация NCH Capital контролирует сегодня земельные угодья общей площадью свыше 400 тысяч га. Выше украинского этот показатель только у Индонезии — 3 млн га.
К 2018 году стали практиковаться новые способы борьбы за наделы. Из-за моратория документация на землю у многих собственников является проблемной. Не все в состоянии через суд доказать свое право на владение землей. Из-за этого участились случаи рейдерства, когда фермер засевает свой участок, вносит удобрения, а потом появляются люди, убирают урожай и отбывают в неизвестном направлении.
До поры, до времени и арендаторов, и арендодателей вполне устраивала ситуация, когда можно было просто заключить договор на обработку земли и работать на ней хоть до посинения. Но в последнее время проходить через эту процедуру стало гораздо сложнее, поскольку среднестатистический пай на Украине составляет порядка 4 га, и чтобы собрать надел в тысячу га (это по меркам аграрного бизнеса минимальный по размеру участок), нужно установить договорные отношения с 250 пайщиками. Сделать это крайне сложно, поскольку украинцы массово выезжают на заработки в Европу и Россию. В результате 15-20 процентов земли остаются ничейными, а фермеры в надежде на урожай засевают и такие наделы, тем самым вводя в искушение разнообразных рейдеров.
Кроме прочего, из-за того, что крупные агрохолдинги агрессивно наращивают свои угодья, в 2-3 раза взлетели ставки аренды. Сейчас 1 га обходится арендатору примерно в 3 тысячи гривен, а в самых урожайных районах и 4 тысячи в год, тогда как, согласно официальной статистике, ставка не превышает 1,3 тысяч гривен. И стоимость будет только расти, поскольку большинство договоров на 10-15 лет были заключены в середине и конце нулевых, а значит срок их действия подходит к концу. Естественно, что арендодатели попытаются при перезаключении контракта задрать цены.
Естественно, что при такой неопределенности с арендой растет число желающих приобрести землю в собственность. Только за последний год спрос на сельхозугодья вырос примерно на 50 процентов. Ажиотаж на рынке угрожает поднять цены на сельхозпродукцию, которая уже и так сравнялась по стоимости с восточноевропейской.
Кроме того, если в этой сфере можно будет извлечь высокую прибыль из перепродажи, то туда ринется спекулятивный капитал, зарабатывающий на краткосрочных инвестициях. Это в свою очередь приведет к новому ценовому скачку. В результате продукты на Украине могут «дорасти» по ценам, а не по качеству, до западноевропейского уровня.
Поскольку стоимость земли определяется сегодня не рыночными механизмами, а аппетитами продавцов и их субъективными представлениями — иногда абсолютно фантастическими — о том, сколько стоит их собственность, в области ценообразования царит весьма колоритный хаос. Поэтому сегодня на Украине можно столкнуться с самыми разными предложениями. В предложениях о быстрой продаже фигурируют цифры $1-1,5 тысяч за га, встречаются и объявления, в которые не стеснительная рука вписала $10-20 тысяч и больше. В Европе надел можно купить гораздо дешевле.
Подводя итог, можно сказать, что пока еще сохраняющий свое значение земельный ресурс, хаотизирован настолько, что предсказать его будущее невозможно. Вероятнее всего, в стране, где порядка нет и не предвидится, он будет потерян также бездарно и стремительно, как были фактически на корню уничтожены целые области экономики — наукоемкие производства и отдельные промышленные сектора.